מדריך עשה זאת בעצמך: איך מבצעים העברה ללא תמורה בטאבו בצורה נכונה ובטוחה?

למה כדאי להבין את תהליך העברת מקרקעין במתנה?

עסקאות נדל"ן אינן כוללות תמיד מעבר של סכומי כסף גדולים מיד ליד. לעיתים קרובות, הורים מבקשים להעביר דירה לילדיהם, או שבני זוג מעוניינים להסדיר את חלוקת הנכסים ביניהם. תהליך זה נקרא העברה ללא תמורה, והוא דורש זהירות רבה והקפדה על הנהלים המשפטיים כדי למנוע סיבוכי מס או עיכובים בירוקרטיים. כמשרד המלווה עסקאות נדל"ן מגוונות, אנו במשרד עו"ד דב שרון נתקלים מדי יום בלקוחות שסבורים כי מדובר בפעולה פשוטה של "חתימה ודי". מניסיוני האישי בליווי עשרות משפחות, גיליתי שדווקא העסקאות שנראות הכי פשוטות עלולות להסתבך בגלל פרט קטן שנשכח בדרך.

כדי לעשות לכם סדר, הכנתי עבורכם מדריך מעשי צעד-אחר-צעד שיעזור לכם להבין איך לבצע העברה ללא תמורה בטאבו בצורה בטוחה ומדויקת.

שלב 1: בדיקת נסח הטאבו וזכויות בנכס

לפני שמתחילים לנסח מסמכים, החלק הראשון והחשוב ביותר הוא בדיקה מקדמית של המצב המשפטי של הנכס. יש להוציא נסח טאבו מעודכן בלשכת רישום המקרקעין ולוודא את הדברים הבאים:

• עיקולים ושעבודים: האם ישנן הערות אזהרה, עיקולים או חובות הרשומים על הנכס?
• משכנתה: האם קיימת משכנתה פעילה? במידה ויש משכנתה, יש צורך לקבל מראש את הסכמת הבנק למשכנתאות לביצוע העברת הזכויות.
• זכויות שכירות: במידה והדירה מושכרת, מומלץ לבדוק את הסטטוס של הסכמי שכירות קיימים מול הדיירים, כדי להבטיח מעבר חלק של זכויות המשכיר ומניעת חיכוכים בעתיד.

שלב 2: הכנת תצהירים ומסמכים משפטיים

הבסיס המשפטי של התהליך מתבסס על תצהירים חתומים ומאומתים על ידי עורך דין. תהליך של העברה ללא תמורה מחייב הסכמה מלאה ומרצון חופשי של שני הצדדים – הנותן והמקבל.

המסמכים הנדרשים בשלב זה כוללים:

• תצהיר מעביר הנכס: הצהרה מפורשת כי הנכס מועבר במתנה וללא כל תמורה כספית או אחרת.
• תצהיר מקבל הנכס: אישור על קבלת הנכס במתנה.
• שטרי מכר: שטרי מכר חתומים ומאומתים כדין.
• בקשה לרישום מקרקעין: טופס רשמי המיועד לטאבו.

אני זוכרת מקרה במשרד עו"ד דב שרון, בו הגיע אלינו אב שביקש להעביר דירה לבנו במתנה, אך התעלם מכך שנעשו בנכס חריגות בנייה ישנות. בזכות בדיקה יסודית והכנה נכונה של התצהירים מראש, מנענו מהבן חשיפה לסיכונים משפטיים וקנסות מיותרים, וסללנו את הדרך להעברה חוקית ובטוחה.

שלב 3: דיווח לרשויות מיסוי מקרקעין

גם כאשר לא עובר כסף בין הצדדים, חוק מיסוי מקרקעין רואה בהעברה זו כעסקת מקרקעין לכל דבר ועניין. לכן, חובה לדווח על העסקה למיסוי מקרקעין תוך 30 ימים מיום החתימה על התצהירים.

היתרון הגדול בהעברה בין קרובים (כפי שהחוק מגדיר: בן זוג, הורה, צאצא וכד') הוא האפשרות ליהנות מפטור ממס שבח ומשיעור מופחת של מס רכישה (שליש ממס הרכישה הרגיל). לאחר הדיווח והסדרת התשלום (אם קיים), רשות המסים תנפיק אישורי מס שבח ומס רכישה המיועדים לטאבו.

שלב 4: קבלת אישור עירייה (אישור לטאבו)

שלב קריטי נוסף הוא פנייה לרשות המקומית (העירייה או המועצה המקומית) לצורך קבלת אישור לרישום בטאבו. הרשות המקומית תבדוק שלא קיימים חובות ארנונה, היטלי פיתוח או היטל השבחה על הנכס. רק לאחר סילוק כל החובות יונפק האישור המבוקש.

שלב 5: הרישום הסופי בלשכת רישום המקרקעין

לאחר שאספתם את כל האישורים הנדרשים, מגיע שלב הסיום – הרישום בטאבו. המסמכים שיש להגיש לטאבו כוללים:

• תצהירי העברה ללא תמורה מאומתים במקור.
• שטרי מכר חתומים במקור.
• אישורי מיסוי מקרקעין (מס שבח ומס רכישה).
• אישור עירייה/רשות מקומית המופנה לטאבו.
• אישור עסקת משכנתה או הסכמת בנק (אם רלוונטי).
• קבלה על תשלום אגרת רישום בטאבו.

עם הגשת התיק ובדיקתו על ידי רשם המקרקעין, הזכויות יועברו באופן רשמי על שם המקבל, ויונפק נסח טאבו חדש ומעודכן.

סיכום והמלצה מקצועית

ביצוע העברת נכס במתנה נראה במבט ראשון פשוט, אך הוא דורש ידע מעמיק בדיני מקרקעין ובמיסוי מקרקעין כדי להימנע מטעויות יקרות. ליווי מקצועי של עורך דין מומחה בתחום מבטיח שכל השלבים יתבצעו כהלכה, תוך שמירה מלאה על הזכויות והאינטרסים שלכם.

מאת: לאה כהן